New Canarian Touristic Law

Below are the sections of the new Ley de Renovación y Modernización Turística de Canarias that I’ve identified as most significant in terms of the various issues that have been discussed here previously. I am working through a translation of this and will post it as soon as I have it finished: I’ll also post an interpretation where it seems appropriate as well. When I do so, please understand that translation is not an exact science, and I am open to queries and suggestions for alternative “readings”. In the meantime, please can you post in the box below if there are any sections of the law which I have not included here and which you would like me to include because they might be relevant to your own specific case. There is a link to the new law in the links page, but for ease of reference, HERE is a direct link.

 

Artículo 2.- Definiciones.

A los efectos de la presente ley se entiende por:

a) Conservación edificatoria turística: tiene por objeto mantener y rehabilitar los inmuebles e instalaciones turísticos en las condiciones de habitabilidad, seguridad, salubridad, accesibilidad, ornato público y funcionalidad requeridas para el uso efectivo establecido por la normativa sectorial y, en especial, la turística o el planeamiento

b) Equipamiento turístico complementario: el conjunto de edificios, instalaciones y locales de titularidad normalmente privada y con aprovechamiento lucrativo, que proporcionan servicios complementarios al alojamiento turístico. Usualmente integran los dedicados a usos y actividades comerciales y de hostelería, de espectáculo, ocio y esparcimiento, actividades deportivas-turísticas, congresos y convenciones, agencias de viajes y similares, cuando se localizan en el interior de zonas turísticas.

c) Establecimiento turístico: se entiende por tal tanto los establecimientos de alojamiento, en sus distintas modalidades y categorías, definidos en la normativa sectorial, como los de equipamiento turístico complementario.

d) Estándar de densidad turística de parcela: relación entre la superficie de una parcela urbanística y el número máximo de plazas de alojamiento que procede autorizar en la misma.

e) Renovación edificatoria turística: aquel proyecto de obra que tiene por objeto el incremento de la calidad de un establecimiento turístico. Podrá realizarse mediante la rehabilitación de la edificación existente, (rehabilitación total o rehabilitación parcial) o por sustitución, con o sin traslado.

f) Rehabilitación total: obras de mejora que afectan de un modo integral y genérico a un establecimiento turístico o implican un aumento de su categoría y cuya inversión asciende al mínimo establecido en esta ley.

g) Rehabilitación parcial: obras de mejora que afectan de un modo parcial a un establecimiento turístico.

h) Sustitución edificatoria: demolición de un establecimiento turístico y edificación de otro nuevo.

i) Traslado de la capacidad de alojamiento: cuando la sustitución edificatoria conlleva el traslado de la capacidad de alojamiento preexistente a una parcela distinta.

j) Zona turística: área limitada y reservada por el planeamiento insular para la localización e implantación de los usos turísticos.

k) Urbanizaciones turísticas: serán las que el planeamiento califique como tales y aquellas en que se permita un uso de esta naturaleza igual o superior al 30% de la edificabilidad total y/o de la superficie de las parcelas.

 

Artículo 3.- Finalidad

Es finalidad de la presente ley:
a) Ordenar y modular el crecimiento de la oferta turística vinculándolo a la mejora de la calidad de la planta
disponible y la implantación de nuevos equipamientos complementarios.
b) Incrementar los niveles de calidad y categoría de los establecimientos turísticos de alojamiento y de
equipamiento complementario.
c) Evitar y, en su caso, reconducir la residencialización de las áreas turísticas.
d) Dotar a la Administración de instrumentos jurídicos eficaces para incentivar y, en su caso, asegurar el
cumplimiento de los deberes de conservación, rehabilitación y uso efectivo de los establecimientos turísticos.
e) Recuperar la imagen de los núcleos turísticos consolidados ofreciendo un entorno limpio y ordenado, con
altos niveles de satisfacción en cuanto a sus servicios públicos e imagen urbana.
f) Favorecer una gestión pública coordinada y posibilitar la tramitación en plazos razonables de los proyectos de
renovación turística.

 

Artículo 4.- Otorgamiento de autorizaciones administrativas previas.

1. De conformidad con lo establecido en el artículo 24, apartado 2, de la Ley 7/1995, de 6 de abril, de Ordenación del Turismo de Canarias, en relación a lo regulado en las Directrices de Ordenación del Turismo números 24, 25 y 26, la implantación de nueva oferta turística en las islas de Lanzarote, Fuerteventura, Gran Canaria y Tenerife, queda expresamente sometida a autorización previa. La autorización previa no será exigible en las islas de El Hierro, La Gomera y La Palma.

2. La sujeción a autorización administrativa previa a la actividad de construcción, ampliación y renovación edificatoria de establecimientos turísticos de alojamiento, justificada en la especial fragilidad territorial y ecológica del archipiélago y el necesario control de la capacidad de carga turística de cada isla, tendrá por objetivo la sostenibilidad del modelo, valorándose por el planeamiento insular los efectos que conlleve una mayor ocupación turística potencial, con especial referencia a su afección ambiental, a los recursos naturales y a la capacidad y funcionalidad de las infraestructuras y servicios públicos esenciales, sobre todo en materia de suministro eléctrico, abastecimiento de agua, saneamiento, redes viarias, tratamiento de residuos y otros sistemas generales.

3. En concordancia con lo dispuesto en los apartados anteriores, sólo podrán otorgarse autorizaciones previas para plazas de alojamiento turístico en Lanzarote, Fuerteventura, Gran Canaria y Tenerife, y las consiguientes licencias urbanísticas, cuando tengan por objeto:

a) La renovación edificatoria de establecimientos turísticos de alojamiento.

b) La materialización de plazas turísticas procedentes de derechos otorgados por la ejecución de los proyectos de renovación edificatoria.

c) Establecimientos hoteleros ubicados en suelo urbano consolidado no turístico y hoteles rurales.

d) Establecimientos hoteleros con categoría de 5 estrellas gran lujo, sin perjuicio de lo dispuesto en la disposición transitoria primera.

Estos establecimientos deberán acreditar la previa suscripción con el Servicio Canario de Empleo de un convenio de formación y empleo, previa autorización por el Gobierno en el marco de la estrategia de empleo de Canarias, en el que asuman la obligación de que al menos durante el plazo de seis años desde la apertura del establecimiento, un mínimo del 60% de los trabajadores que compongan su plantilla quedará reservada a personal formado en virtud del citado convenio.

e) Establecimientos extrahoteleros, siempre que el planeamiento lo permita o no lo prohíba expresamente, en cualquiera de sus tipologías, exigiéndose respecto de los apartamentos, la categoría de 5 estrellas.

f) Los establecimientos de alojamiento, en cualquier modalidad y tipología, que provengan de las operaciones de especialización de usos programadas por el planeamiento o, en su caso, por los planes de modernización, mejora e incremento de la competitividad, para separar los usos turísticos y residenciales.

g) Los establecimientos con autorización previa que no se encuentren en situación de caducidad y que voluntariamente o como resultado de su necesaria adecuación al cumplimiento de la normativa urbanística y sectorial, así como al planeamiento aplicable o a los planes de modernización, mejora e incremento de la competitividad, soliciten modificar la autorización previa inicialmente otorgada. En este caso no se autorizarán más plazas que las que hubiesen obtenido en su momento. En el caso de que la adecuación a dicha normativa no requiera modificación de la autorización previa, podrán solicitar directamente la licencia urbanística.

4. La oferta turística de nueva implantación a que hacen referencia los apartados d) y e) del número anterior deberá cumplir con las máximas exigencias de eficiencia energética y ahorro de agua, y sólo se podrán implantar en suelos con la consideración legal de urbanos, con los derechos urbanísticos consolidados, quedando expresamente prohibido en suelos turísticos autorizar la ejecución simultanea de urbanización y edificación.

5. No se podrá otorgar autorización previa a ningún establecimiento turístico que se sitúe en urbanizaciones turísticas en tanto no se hayan ejecutado, en su totalidad, las correspondientes obras de urbanización.

6. Los establecimientos turísticos afectados por este artículo no están sometidos al régimen de suspensión de autorizaciones y licencias previstas en la disposición transitoria primera de la Ley 19/2003, de 14 de abril, por la que se aprueban las Directrices de Ordenación General y las Directrices de Ordenación del Turismo de Canarias.

 

Artículo 5.- Suelo turístico.

1. En terrenos calificados con uso turístico, o uso mixto turístico-residencial, no se permitirán operaciones urbanísticas de parcelación ni, en su caso, las operaciones de división o segregación de fincas, cuando tales operaciones tengan por objeto habilitar usos residenciales en todas o alguna de las parcelas o fincas resultantes.

2. En los establecimientos turísticos autorizados en suelos de uso turístico, independientemente de que se hayan erigido en parcelas o solares con uso mixto, no se permitirán cambios de uso de sus unidades de alojamiento turístico en residenciales.

3. Las limitaciones contenidas en los dos apartados anteriores podrán exceptuarse cuando formen parte de operaciones de especialización de usos a los efectos de separar los usos residencial y turístico, conforme se regula en la presente ley.

 

Artículo 7.- Planes de modernización, mejora e incremento de la competitividad.

1. Los planes de modernización, mejora e incremento de la competitividad complementan y, en su caso, sustituyen a las determinaciones urbanísticas vigentes, con objeto de viabilizar la renovación urbana y edificatoria en los términos señalados en esta ley. Cuando los instrumentos de ordenación territorial previstos por la normativa no existan, o no se encuentren adaptados a las Directrices de Ordenación General y del Turismo de Canarias, aprobadas por la Ley 19/2003, de 14 de abril, los planes de modernización, mejora e incremento de la competitividad podrán prever determinaciones que no se hallen contempladas por dichos instrumentos o, en su caso, alterarlas.

2. Los planes de modernización, mejora e incremento de la competitividad incorporarán medidas normativas y actuaciones, ambiental, técnica y financieramente viables, de reactivación y cualificación de las urbanizaciones y los núcleos turísticos consolidados en base a un estudio previo, donde se describirán y diagnosticarán las características ambientales y territoriales de la urbanización o del núcleo turístico y su entorno, el análisis de riesgos, el estado y capacidad de las infraestructuras y servicios públicos, los espacios libres, los datos relevantes de la evolución y situación de la actividad turística y comercial y el marco financiero y de gestión. El plan vendrá acompañado de un sistema de indicadores, que permita el seguimiento periódico de su ejecución. De igual modo, se definirá el órgano y forma de gestión, propia o en régimen de cooperación entre varias administraciones, que estará a cargo de su ejecución y seguimiento. Reglamentariamente se desarrollará el contenido mínimo del sistema de indicadores.

3. Los particulares podrán suscribir el correspondiente convenio de gestión y ejecución con el ayuntamiento, en coordinación con el órgano que tramite el plan, con objeto de viabilizar la ejecución de los proyectos de renovación edificatoria, o de sustitución y traslado de su establecimiento. Una vez que hayan sido sometidos a información pública, se remitirán al órgano que tramite el plan de modernización, mejora e incremento de la competitividad, con objeto de que su contenido, que no tendrá carácter vinculante, pueda ser contemplado en dicho plan. Cuando el convenio suscrito sea de planeamiento o, en todo caso, para propiciar el trasvase de edificabilidad previsto en el artículo 11 de esta ley, el texto firmado por ayuntamiento y particulares, que no tendrá carácter vinculante, se tramitará conjuntamente con el Plan de modernización, mejora e incremento de la competitividad. Tales convenios tendrán, en cualquier caso, la consideración de convenios urbanísticos, sujetándose a lo dispuesto en su legislación reguladora.

4. Los planes de modernización, mejora e incremento de la competitividad definirán los incrementos en edificabilidad que puedan admitirse para incentivar las operaciones de renovación y traslado, así como la reducción del índice de densidad turística de parcela admisible en las operaciones de renovación edificatoria, como se dispone en la presente ley. Los incrementos de edificabilidad no podrán superar los límites máximos establecidos en la legislación urbanística.

5. Dichos planes serán inmediatamente ejecutivos desde la fecha de su entrada en vigor, sin que requiera de la adaptación del planeamiento afectado por la ordenación contenida en el Plan de modernización, mejora e incremento de la competitividad. Los instrumentos de ordenación territorial referidos en el número 1 de este artículo y los instrumentos de ordenación urbanística incorporarán sus determinaciones en el momento en que se lleve a cabo la siguiente alteración de los mismos.

6. Los planes de modernización, mejora e incremento de la competitividad tendrán una vigencia indefinida en tanto no se incorporen al planeamiento urbanístico, sin perjuicio de que, en defecto de tal incorporación, prevean un plazo de revisión. Una vez incorporado al planeamiento urbanístico, no cabrá instar la revisión del plan de modernización, mejora e incremento de la competitividad.

7. En cualquier caso, las determinaciones de los planes de modernización, mejora e incremento de la competitividad, deberán observar las previsiones de los planes territoriales especiales turísticos y, en su caso, de planes insulares que estuvieran adaptados a la Ley 19/2003, de 14 de abril, de aprobación de las Directrices de Ordenación General y las Directrices de Ordenación del Turismo de Canarias.

 

Artículo 10.- Incentivos a la renovación.

1. Los proyectos de renovación edificatoria que cumplan los requisitos establecidos en la presente ley, podrán beneficiarse, además de los incentivos económicos y fiscales previstos en la normativa aplicable, de incentivos en incremento de la edificabilidad normativa prevista por el planeamiento y, en el caso de los de alojamiento, de la adecuación del estándar de densidad del suelo turístico y cuando procediese, del derecho a obtener plazas adicionales.

2. El Gobierno mediante decreto podrá limitar, incluso de forma parcial y a determinadas partes del territorio, la aplicación de los incentivos señalados en este capítulo cuando supongan la creación de nuevas plazas de alojamiento turístico y las circunstancias económico-sociales, territoriales o ambientales pongan de manifiesto, y así se motive, que la efectiva materialización de nuevas plazas afectaría negativamente a la sostenibilidad del modelo o desborde la capacidad de carga del territorio de que se trate.

3. No serán de aplicación los anteriores incentivos a los proyectos de renovación edificatoria que se encuentren en alguno de los siguientes supuestos:

a) Cuando la categoría a obtener tras la renovación sea inferior a tres estrellas tanto en establecimientos hoteleros como extrahoteleros.

b) Cuando suponga la conversión de un establecimiento hotelero en un establecimiento extrahotelero.

c) Cuando transformándose un establecimiento extrahotelero en hotelero no se convierta el régimen de propiedad horizontal en propiedad o copropiedad ordinaria.

 

Artículo 16.- Sustitución y traslado.

1. En aquellos núcleos y urbanizaciones turísticas donde el planeamiento territorial o urbanístico o, en su caso, los planes de modernización, mejora e incremento de la competitividad contemplados en esta ley, dispongan la conveniencia de disminuir la densidad turística, aumentar los espacios libres, equipamientos o dotaciones, o bien donde contemplen una actuación que haga precisa la demolición total o parcial de edificios o instalaciones que interfieran en las operaciones previstas, podrán suscribirse convenios de sustitución de los establecimientos turísticos, sean de alojamiento o de equipamiento complementario, por otros usos, y su traslado a otros suelos turísticos más apropiados dentro de la misma isla.

2. El traslado de los establecimientos turísticos y la materialización, en su caso, de los incentivos que se obtengan de conformidad con lo regulado en la presente ley, a solares urbanos, no está sometido a más restricciones que las derivadas de las determinaciones, capacidad de carga y ritmos de crecimiento establecidos por el planeamiento insular o territorial para el área de que se trate y el cumplimiento de las determinaciones urbanísticas que constituyan su ordenación, así como del estándar de densidad de suelo turístico y demás parámetros sectoriales de calidad, además de las previstas en la presente ley.

3. Podrá admitirse el traslado de los establecimientos turísticos y la materialización, en su caso, de los incentivos que se obtengan de conformidad con lo regulado en la presente ley, a sectores de suelo urbanizable ya ordenados, aún cuando la urbanización no haya sido recibida, pero su efectiva materialización estará supeditada a la previa transformación del suelo en urbano y a la consolidación de los derechos urbanísticos.

4. El traslado de los establecimientos turísticos y la materialización, en su caso, de los incentivos que se obtengan de conformidad con lo regulado en la presente ley, a sectores de suelo urbanizable exigirá además de los requisitos reseñados en los apartados anteriores, su previa ordenación pormenorizada por el plan parcial u otro planeamiento que lo habilite.

5. Las autorizaciones previas para los establecimientos turísticos y la materialización, en su caso, de los incentivos que se obtengan, sólo serán otorgadas una vez que hayan culminado las operaciones de ordenación pormenorizada, gestión y urbanización que legitimen los actos de ejecución en el suelo a donde se vaya a producir el traslado, y se haya llevado a cabo o haya sido garantizada, la demolición efectiva del establecimiento anterior.

 

Artículo 17.- Incentivos por sustitución y traslado.

En caso de sustitución y traslado de un establecimiento de alojamiento, el propietario tendrá derecho a solicitar y, acreditados los requisitos legalmente exigibles, obtener autorización administrativa previa para nuevas plazas adicionales en las siguientes cuantías:

a) Si se ceden al municipio los terrenos para uso público, libre de cargas, un incremento del 100% de las plazas sustituidas. En este caso, el otorgamiento de la autorización previa requerirá la efectiva cesión del suelo.

b) Si el solar mantiene la titularidad privada pero se destina a equipamiento turístico complementario, un incremento del 75% de las plazas sustituidas.

c) Dichas plazas adicionales, referidas en los apartados a y b anteriores, podrán incrementarse además en un 25% por cada grado de categoría que se aumenten las plazas sustituidas, a partir de la categoría de 3 estrellas.

 

Artículo 18.- Traslado de equipamientos turísticos complementarios.

La sustitución y traslado de equipamientos turísticos complementarios que sean objeto de una operación de renovación urbana, o formen parte de un convenio para obtener suelo público, dará derecho a la materialización en otro solar de los incentivos en edificabilidad establecidos en esta ley, computándose los mismos respecto a la edificabilidad normativa del nuevo emplazamiento si ya estuviera ordenado, o bien, con respecto a la que ya ostentaba en el emplazamiento original si no fuere así. La recuperación para la administración de las plusvalías que genere el aumento de edificabilidad será del 15 % del aprovechamiento urbanístico.

 

Artículo 21.- Deber de conservación y rehabilitación edificatoria.

1. Los titulares de establecimientos turísticos, de alojamiento o complementarios, están sujetos, cualquiera que sea el régimen de propiedad y explotación, al deber de conservar y rehabilitar los inmuebles e instalaciones en las condiciones de habitabilidad, seguridad, salubridad, accesibilidad, ornato público y funcionalidad requeridas para el uso efectivo establecido por la normativa sectorial y, en especial, la turística, o el planeamiento. El límite máximo del deber de conservación y rehabilitación alcanzará, en estos casos, al 75% del coste de reposición de la construcción, edificación o instalación correspondiente.

2. En aplicación a lo dispuesto en la legislación urbanística y demás normativa aplicable, están obligados a cumplir ese deber de conservación y rehabilitación edificatoria, los siguientes sujetos:

a) Los propietarios y los titulares de derechos de uso otorgados por ellos, en la proporción acordada en el correspondiente contrato. En ausencia de éste, o cuando no se contenga cláusula alguna relativa a la citada proporción, corresponderá a unos u otros, en función del carácter o no de reparaciones menores que tengan tales deberes, motivadas por el uso diario de instalaciones y servicios. La determinación se realizará de acuerdo con la normativa reguladora de la relación contractual y, en su caso, con las proporciones que figuren en el registro relativas al bien y a sus elementos anexos de uso privativo.

b) Las comunidades de propietarios y, en su caso, las agrupaciones de comunidades de propietarios, así como las cooperativas de propietarios, con respecto a los elementos comunes de la construcción, el edificio o complejo inmobiliario en régimen de propiedad horizontal y de los condominios, sin perjuicio del deber de los propietarios de las fincas o elementos separados de uso privativo de contribuir, en los términos de los estatutos de la comunidad o agrupación de comunidades o de la cooperativa, a los gastos en que incurran estas últimas.

3. Las actuaciones de conservación y rehabilitación podrán imponerse por la Administración turística cuando concurran las condiciones establecidas en la legislación y, en su caso, en el planeamiento en vigor. En tales casos, previo expediente contradictorio en el que conste informe técnico a que hace referencia el artículo 32 de esta ley comprensivo de las actuaciones de conservación o rehabilitación que deban ordenarse, así como audiencia expresa del obligado a ejecutarlas, la Administración turística competente adoptará acuerdo expreso indicando el sujeto o sujetos obligados, las concretas actuaciones de conservación o rehabilitación que deban ejecutarse, y el plazo de ejecución estimado. Tal orden de ejecución no requerirá de licencia municipal de obras, siempre que en el expediente contradictorio se haya dado audiencia al ayuntamiento correspondiente, sin perjuicio, en uno y otro caso, de la liquidación y pago de cuantos tributos municipales resulten exigibles.

4. La Administración turística, transcurrido del plazo establecido sin que por el obligado se ejecutase lo requerido, declarará el incumplimiento del deber de conservación o rehabilitación de que se trate, habilitando al ayuntamiento u organismo que actúe en la gestión del núcleo o urbanización turística para, opcionalmente, ejecutar subsidiariamente, a costa del obligado.

5. Asimismo se podrá proceder a la sustitución del propietario por vulnerar la función social de la propiedad, en los términos establecidos legalmente. A partir de este momento, el propietario incurso en tal declaración no podrá acogerse a los incentivos previstos en la presente ley.

6. La declaración de incumplimiento lleva implícita, a efectos expropiatorios, la de utilidad pública y necesidad de urgente ocupación de los terrenos, construcciones, edificaciones o instalaciones sujetos al deber de conservación o rehabilitación.

7. Reglamentariamente se establecerá el procedimiento de renovación por sustitución del propietario.

8. Procederá requerir el cumplimiento del deber de conservación y rehabilitación de los establecimientos turísticos, como mínimo, en los siguientes supuestos:

a) Cuando se produzca un deterioro en los elementos estructurales de la edificación, construcción o instalación, siempre que la importancia de los elementos deteriorados no requiera la declaración de ruina, en cuyo caso será de aplicación lo previsto en los artículos 155 y siguientes del Texto Refundido de las Leyes de Ordenación del Territorio de Canarias y de Espacios Naturales de Canarias, aprobado por Decreto Legislativo 1/2000, de 8 de mayo.

b) Cuando se produzca la inadecuación de las condiciones de funcionalidad de la edificación, construcción o instalación, bien por obsolescencia derivada del transcurso natural del tiempo o bien por el desarrollo de nuevas tecnologías que propicien mayor seguridad, mejor aprovechamiento de los recursos naturales, más eficiencia energética o menor contaminación ambiental.

 

Artículo 22.- Deber de atenerse al uso turístico.

1. Es deber de los titulares de los establecimientos turísticos destinarlos al ejercicio de la actividad turística, de alojamiento o complementaria, conforme a la calificación de uso asignada a la parcela por el planeamiento, y la del inmueble construido en ella según la licencia obtenida en el momento de su edificación en el caso de que la calificación fuera de uso mixto residencial o turístico indistintamente, así como atenerse a las limitaciones respecto al uso impuestas por el planeamiento, la legislación sectorial o de carácter convencional que le sean aplicables.

2. Los titulares de los establecimientos turísticos deberán hacer constar en el registro de la propiedad el uso a que está destinado la parcela y el inmueble, así como las limitaciones a la modificación del mismo según lo señalado en el apartado anterior. Dicha constancia se incluirá al inscribir la obra nueva o escritura de división horizontal, o bien mediante certificación municipal o cédula urbanística en los casos de edificaciones ya construidas, de conformidad con lo establecido en la normativa registral.

 

Artículo 23.- Declaración de incumplimiento del uso efectivo.

Tras la tramitación del procedimiento que reglamentariamente se establezca se podrá proceder a la declaración de incumplimiento del deber de atenerse al uso efectivo del establecimiento, y la sujeción del inmueble al régimen de sustitución, en los términos señalados en esta ley, en los siguientes casos:

a) Cuando se haya producido un cambio de uso no autorizado y haya cesado de hecho la actividad turística al menos en un 25% de las unidades de alojamiento del establecimiento o cuando no permanezcan en explotación turística más del 50% de las unidades, en aquellos establecimientos a los que les sea de aplicación la disposición transitoria de la Ley 5/1999, de 15 de marzo, de modificación de la Ley 7/1995, de 6 de abril, de Ordenación del Turismo de Canarias.

b) Cuando el titular de un establecimiento turístico cese de hecho en la actividad y este hecho, que conlleve una situación de abandono, se mantenga durante más un año sin que se hayan iniciado los trámites para la renovación del establecimiento, o su transformación en un equipamiento turístico complementario si el planeamiento lo admitiera.

 

Artículo 24.- Especialización de usos en las zonas turísticas.

1. El planeamiento urbanístico o los planes de modernización, mejora e incremento de la competitividad, dividirán en recintos de intervención el suelo turístico donde coexistan usos turísticos y residenciales, bien por residencialización de establecimientos turísticos, bien porque el planeamiento anterior permitía indistintamente ambos usos, con objeto de encauzar su especialización en áreas de uso turístico exclusivo, de uso residencial exclusivo, o de compatibilidad. Al propio tiempo se programarán los plazos, medidas de compensación y condiciones en que deben llevarse a cabo los cambios desde el uso efectivo al asignado, y el régimen de fuera de ordenación aplicable a los establecimientos turísticos que no se adapten a los cambios de uso.

2. El estudio del área o recinto analizará pormenorizadamente la tipología, calidad y densidad de la edificación residencial y turística, los espacios libres disponibles y la calidad de los servicios e infraestructuras, identificando las carencias existentes, con objeto de especializar las áreas en uno u otro uso o si, justificadamente, en función del diagnóstico efectuado, se opta por la compatibilidad de usos.

3. Con objeto de que se mantengan niveles de calidad adecuados, el plan preverá las reservas de espacios libres, equipamientos y dotaciones conforme a los estándares obligatorios adecuados a los usos y densidades resultantes, y adoptará las medidas necesarias para ejecutar las infraestructuras y servicios necesarios que requiera el área o sector.

4. Reglamentariamente se determinarán los criterios para especialización de suelos mixtos hacia el uso turístico y/o residencial y las condiciones de compatibilidad de ambos usos.

 

Artículo 29.- Definición y régimen del condominio.

1. Se entiende por condominio aquellos establecimientos turísticos de alojamiento cuya titularidad dominical se encuentra dividida en diferentes unidades registrales o en participaciones indivisas sobre una finca, si bien la explotación unificada del inmueble se lleva a cabo mediante su cesión a una empresa de gestión para que ésta desarrolle la actividad turística en los términos previstos en este artículo.

2. Los establecimientos en condominio deben cumplir los siguientes requisitos:

a) Que las autorizaciones administrativas previas de las plazas de alojamiento promovidas bajo esta modalidad, sean otorgadas en virtud de los incentivos previstos para la renovación y regeneración turística en el Título II de esta ley, o que la reconversión a esta modalidad de cualquier establecimiento de alojamiento existente, venga precedida de la citada renovación o rehabilitación.

b) Los adquirentes de unidades de alojamiento o de participaciones indivisas se comprometerán a que el inmueble en su conjunto, incluyendo las zonas comunes, sea gestionado por una única empresa explotadora, mediante la suscripción del correspondiente contrato, por un plazo no inferior a cinco años. A tales efectos, los copropietarios podrán constituir una sociedad mercantil con personalidad jurídica independiente de la que ostenta la titularidad dominical, con objeto de que gestione la explotación del alojamiento turístico, pudiendo ésta cederlo a su vez a terceros, si así se pacta.

c) En ningún caso podrá darse uso residencial a las unidades de alojamiento, prevaleciendo su naturaleza mercantil y turística sobre cualquier otro fin. A estos efectos se presume que existe uso residencial cuando en el contrato a que se refiere el apartado anterior se otorgue una reserva de uso a los copropietarios por un periodo superior al que reglamentariamente se determine que no podrá exceder de tres meses al año; o cuando el uso efectivo de la unidad de alojamiento por los propietarios supere el período señalado.

d) Sin perjuicio de las obligaciones de información dispuestas en la normativa sobre defensa y protección de consumidores y usuarios, las promotoras de inmuebles turísticos en condominio, deberán facilitar previamente al otorgamiento de la escritura de compraventa de las unidades de alojamiento o las participaciones indivisas, un documento informativo en el que se consignará la afectación del inmueble al uso turístico y las demás condiciones que deban establecerse en la escritura por la que se adquiera la condición de copropietario, conforme se establezca reglamentariamente.

e) Antes de iniciar la comercialización de un establecimiento turístico en régimen de condominio mediante las transmisiones de unidades de alojamiento o participaciones indivisas, se procederá a inscribir en el Registro de la Propiedad mediante nota marginal de la finca o fincas afectadas:

a) La afección al uso turístico que recae sobre la unidad de alojamiento, y que este uso no podrá ser alterado salvo por decisión unánime de los copropietarios, y siempre y cuando el planeamiento lo admita.

b) Las condiciones de cesión de uso a la empresa gestora.

3. Se habilita al Gobierno de Canarias para que, a propuesta del departamento autonómico competente en materia de turismo, apruebe por decreto el reglamento regulador de la actividad turística en régimen de condominio, estableciendo los incentivos que se consideren aptos para promover esta modalidad empresarial

 

Artículo 30.- Ordenación urbanística de las villas.

1. El planeamiento de las zonas turísticas podrá delimitar áreas destinadas al uso turístico en la modalidad extrahotelera, en la tipología de villa con una densidad de alojamientos comprendida entre 10 y 40 unidades por hectárea, como mínimo y máximo respectivamente, que no excederán del 20% de la superficie total del sector del suelo urbanizable de que se trate ni, en el conjunto del término municipal, del 20% de la superficie total del suelo urbanizable turístico de todo el municipio en cuestión. Estas áreas deberán situarse a una distancia no inferior a 500 metros del dominio público marítimo-terrestre, salvo que estén integradas en complejos hoteleros sujetos a unidad de explotación. En zona de acantilados, la distancia se podrá reducir a 250 metros. En todo caso, se reservarán las localizaciones más valiosas por su contigüidad al mar para otros productos turísticos.

2. Las reservas de espacios libres, dotaciones y equipamientos que correspondan a la urbanización, así como el diseño de dichos espacios libres, se adecuarán en dichas áreas a las peculiaridades de la urbanización de conformidad con lo dispuesto en el plan, en todo caso deberán contar con equipamiento complementario mínimo legal, accesibilidad y movilidad adaptada, y estar orientados a la satisfacción de las necesidades de salud y seguridad de los usuarios, todo ello en las condiciones y con el alcance que se establezca reglamentariamente.

 

Artículo 31.- Transformación de usos residenciales en villas.

1. El planeamiento urbanístico, o los planes de modernización, mejora e incremento de la competitividad, podrán delimitar en las zonas turísticas áreas en que se autorice la conversión de viviendas individualizadas y aisladas a la modalidad de villas, recalificando las parcelas al uso turístico, cuando cumplan los requisitos definidos reglamentariamente.

2. En los suelos urbanos consolidados no se admitirá un porcentaje de plazas de alojamiento turístico dedicadas a villas superior al 20% del total del ámbito considerado.

 

Disposiciones finales

Tercera.- Modificación de la Ley 7/1995, de 6 de abril, de Ordenación del Turismo de Canarias.

Se modifican los siguientes artículos de la Ley 7/1995, de 6 de abril, de Ordenación del Turismo de Canarias: …

Se incorporan dos apartados, el 1.bis), y el 12, al artículo 75, quedando redactado el citado artículo como sigue:
“Artículo 75.- Infracciones muy graves.
Se consideran infracciones muy graves a la disciplina turística:
1. bis). La construcción, ampliación, rehabilitación, reforma o apertura de establecimientos turísticos de
alojamiento, careciendo de autorización, cuando por ley o por vía reglamentaria, se establezca, por razones
medioambientales o de ordenación del territorio, límites o restricciones a la creación de nueva oferta de
alojamiento turístico y, especialmente, siempre que dichas limitaciones vengan justificadas en la ordenación
territorial atendiendo a la capacidad de carga de las islas, conforme establece el artículo 24.2 de la presente ley.
12. El incumplimiento del deber de atenerse al uso establecido por el planeamiento, destinando un establecimiento
turístico de alojamiento a usos residenciales.”

Se incorpora un apartado, el 3, al artículo 83,

3. Los datos de carácter personal obtenidos por la Administración turística en el desempeño de sus funciones inspectoras tiene carácter reservado y sólo podrán ser utilizados para la efectiva aplicación de la normativa turística, así como para la imposición de las sanciones que procedan.

Se autoriza que los datos de carácter personal puedan ser cedidos o comunicados por terceros a la inspección turística, siempre que lo sean para el cumplimiento de fines directamente relacionados con las funciones inspectoras, sin que sea necesario obtener el consentimiento del interesado”

 

Cuarta.- Modificación de la Ley 14/2009, de 30 de diciembre, por la que se modifica la Ley 7/ 1995, de 6 de abril, de Ordenación del Turismo de Canarias.

Se modifica el contenido de la disposición adicional tercera de la Ley 14/2009, de 30 de diciembre, por la que se modifica la Ley 7/1995, de 6 de abril, de Ordenación del Turismo de Canarias, quedando redactada como sigue:

”En las islas de El Hierro, La Gomera y La Palma, las edificaciones aisladas en suelo rústico, que acrediten su destino exclusivo al uso turístico de manera ininterrumpida durante al menos cinco años con anterioridad a la entrada en vigor de la presente ley y cumplan los estándares que al efecto se aprueben por Decreto del Gobierno de Canarias podrán regularizarse como establecimientos turísticos de alojamiento en el medio rural, cuando se ubiquen en alguna de las categorías de suelo rústico previstas en el artículo 7.3 de la Ley 6/2002, de 12 de junio, sobre medidas de ordenación territorial de la actividad turística en esas islas. Para ello, no podrá existir prohibición expresa alguna del uso turístico por el Plan Territorial Especial Turístico, por el Plan Insular o, en aquellos municipios con Planes Generales de Ordenación adaptados a alguno de los citados Planes de carácter insular, por dichos planes urbanísticos, siempre que resulten compatibles con los valores en presencia y en el caso de suelos rústicos con protección paisajística y protección cultural, tengan por objeto el reconocimiento de estos valores”.

 

Quinta.- Modificación del anexo de las Directrices del Turismo de Canarias.

El anexo contenido en las Directrices de Ordenación General y del Turismo de Canarias, aprobado por Ley 19/2003, de 14 de abril, se modifica, pasando a tener la siguiente redacción:

“Se considerarán áreas de renovación urbana, a efectos tanto de la ordenación insular y general como de la declaración de áreas a renovar y de la formulación de programas de desarrollo de actuaciones ejemplares de rehabilitación, al menos dentro del ámbito de los siguientes núcleos: Puerto del Carmen y Costa Teguise, en Lanzarote; Corralejo, Caleta de Fuste, Costa Calma y Morro Jable, en Fuerteventura; Bahía Feliz, San Agustín, Las Burras, Playa del Inglés, Maspalomas, Puerto de Mogán y Puerto Rico en Gran Canaria; y Puerto de la Cruz, Los Cristianos, Playa de Las Américas, Playa Paraíso, Costa del Silencio, Callao Salvaje y Playa Santiago, en Tenerife. La delimitación de dichos enclaves en declive serán las definidas por la zonificación turística del planeamiento insular.”

37 Comments

  1. Just been on the parliament website and picked this up http://www.parcan.es/pub/bop/8l/2012/330/bo330.pdf

    It sounds like the government have tried to reduce the time allowed for changes to the draft law to get it passed in time for the December Moratorium deadline. But they haven’t been able to get agreement to this, so the normal timescales will apply for any amendments, not sure what they are. But I am glad, something this important should not be rushed.

  2. The Canarian Parliament today approved a temporary extension of the moratorium until late May Tour 2013 at the behest of New Canary (NC). All parliamentary groups supported this proposal justified by the need to have sufficient time to proceed with the study and approval of the bill for renovation and modernization of Tourism Government of Canary Islands.

    This debate took place through an amendment, signed by all parliamentary groups, who wanted to avoid a legal vacuum that could occur between the close on 13 December and until the entry into force of the future standard of renovation and Tourist modernization, which has to deal with in Parliament.

    No surprise here then – they were never likely to get the new law in place by December 2012 – so another five months to try and sort it out.

  3. I know some people were hoping that they might be able to take advantage of the “legal vacuum” after 13th December but I guess that opportunity will now not arise.

  4. Author

    I’m struggling with a filthy cold here, so am behind with this, but had THIS report from yesterday ready to post … thanks for this petra.

  5. Another brief update on lobbying. As well as a push by hoteliers to allow the building of new 4 star as well as 5 star hotels, Kevin Roper in Lanzarote (who represents villa owners there) is meeting with officials to try and bring private villas that are outside the existing draft law, within the law. He is seeking to enable these villa owners who rent to tourists to get fully legal. I am assuming here that most of these villa owners have property that is less than 500m from the coast, as currently they are not allowed to apply for a tourist licence – so if you have a front-line villa, you cannot legally rent it to tourists!! Let’s hope they see sense with this one.

  6. Hello Petra
    Many thanks, for the updates, keep them coming, much appreciated.

  7. Author

    I doubt they’ll see sense in this respect, the Government isn’t about handing over power. Their reply to the Cabildos, anyway, has been to reject demands for Cabildo involvement, with the claim that one “shouldn’t confuse principles with ideology”. Now if anyone can tell me what the dickens that means …

    This is why I’m generally saying nothing until there’s something specific to say!!

  8. Hello Janet
    I have just noticed that in the above new Canarian Touristic Law, that Articulo 3 is not included in the above list. I believe that the missing article 3 is a vitally important and worrying section relating to the residential use of tourist apartments. Is it possible for you to please include article 3 within the above list?

  9. Author

    I don’t think it’s vital, Ken, but I’ve included all the same at your request. Article 3 is just the Government’s stated aims in bringing in the law, something we’ve been over several times. But it’s there now, anyway.

  10. Im a bit of a lay veteran on this topic but still get confused reading individual comments on their own particular situation and “what is” their type of property they are talking about. Might I make a general suggestion that we pigeon-hole properties into groups so that when we refer to the new law we can inform folks on what properties are included in that particular section and also new posters can quickly say – Im an owner of a property in group A, B, C etc etc. i.e. create a standard property grouping

    For instance.

    A (might be) – Apartment in complex with tourism license.
    B – Detached Villa (without license)
    C – Semi-Detached Villa (without)

    Etc etc.. Hope i make sense.. 🙂

  11. what is the situation if I buy an apartment to live in,but when I am back in UK,members of my family,ie,son daughter,in laws, use it at no cost,does this come under the touristic law?

  12. Author

    The law permits you to have personal guests. It’s your constitutional right to enjoy your own property. What the law forbids is for you openly to offer to the public a residential property under any circumstances, or a tourist licensed property except through the on-site sole agent. Clearly, personal guests, whether you are present or not, will not be there because of an “open offer to the public”.

  13. I dont want to seem like im going off topic, but all of a sudden i notice on a lot of the short term let rental websites, this disclaimer (or similar) being posted on the property pages –

    Legal Notice : The House is rented for short periods under Article 3 of Law 29/1994 Urban Leasing – “LAU”. The property listed on this page is ruled solely and exclusively by the LEASING CONTRACT to others OF SEASONAL HOUSES, subject to the 29/1994 Law, of the 24th of November, of Urban Leases (LAU) (BOE no. 282, of 25-11-1994). In particular point 2 Article 3 of the I TITLE of such law.

    Im reading this as some kind of legal workaround to avoid being fined however, the bonafidity of such im not too sure about. Any clarification?

  14. Author

    Yes, I can clarify. First, have a read HERE for the definition of short- and long-term rental contracts. The whole point of a short-term contract, anything from 1 day to 1 year, is that it is for a specific purpose. That is under urban letting legislation. There is a link to the law on my links page.

    The problem for those seeking to use this law as a way to get around the illegal letting situation, is that under tourism legislation, and so under different laws, the minimum period to avoid being accused of commercial tourist letting is 3 months, and you may not use “holidays” as the specific purpose.

    Anyone using this as a “get-out”, will not get around the law, and is still at the same risk of being fined by Turismo.

  15. To clarify the two year “amnesty” that people have been talking about of late – the provisions are in the proposed law under:

    Disposiciones Transitorias

    Quinta.- Plazas sin autorización.

    En el plazo máximo de dos años a partir de la entrada en vigor de la presente ley, aquellos establecimientos hoteleros, construidos con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 7/1995, de 6 de abril, de Ordenación del Turismo de Canarias que dispongan de plazas de alojamiento que no cuenten con la autorización prevista en el artículo 24 de la referida ley, podrán incorporar las mismas sin dicho requisito, a la explotación turística, siempre que lo soliciten, acreditando el cumplimiento de los estándares de calidad que le sean exigibles en función de su categoría, por la normativa de establecimientos turísticos de alojamiento vigente.

    Sexta.- Edificaciones existentes.

    En el plazo máximo de dos años a partir de la entrada en vigor de la presente ley, aquellas edificaciones existentes en suelos turísticos que dispusieran de licencia municipal de obras no anulada, anterior a la entrada en vigor de la Ley 19/2003, de 14 de abril, por la que se aprueban las Directrices de Ordenación General y las Directrices de Ordenación del Turismo de Canarias y que cumplan con todos los requisitos de ordenación necesarios para poder ser considerados establecimientos turísticos de alojamiento, podrán ser autorizados como tales, previa solicitud y acreditación de tales hechos. En los supuestos de renovación edificatoria de las citadas edificaciones, no habrá derecho a la obtención de plazas adicionales.
    Transcurrido este plazo, se decretará la clausura y cierre del establecimiento.

  16. Doreen,

    It would of been helpful if it was all in English, even Google translation is not accurate.

  17. Article 24 of 7/1995 refers to adding units….

    When authorization is given to tourist complexes they are told how many units can be authorized – usually up to 100% and then the sole agent must have 50%+1 but can only ever reach the amount that were authorized in the first place.

    This 2 year grace is for establishments who may have built extra units or for establishment who may have had less than 100% authorized initially as want to add to their registration .

  18. Last part says existing buildings can apply to become tourist so long as they fulfill all criteria required. But only have those 2 years to do it.

    Reading quickly so Doreen please feel free to expand.

  19. So is the new draft law saying if you have a complex/building that complies with the full criteria I imagine to a,( certain standard,full reception,house keeping etc etc ) you have 2 years to apply for a tourist licence.

  20. The big question is how much is it going to cost to bring an older dormant touristic complex up to meet the quality standards required for its category (and what is its category now anyway?). It’s not just a case of running a reception, it could be the cost of upgrading the entire electricity and water infrastructure of the complex. Easily running into hundreds of thousands of pounds. Who is going to pay for this? And what happens to complexes that don’t re-apply for their licence, it says they are going to be closed, what does that mean in reality – are they going to cut off the water and electricity and evict all the residents, then what?

  21. Author

    What the new draft law is saying is not really all that relevant right now. It is why I haven’t translated it. We must wait and see what comes out of the other end as actual legislation in May, or whenever it reappears from the Canarian Parliament.

  22. Cut and pasted from La Provincia – maybe we will have to wait even longer!

    The spokespersons of the parliamentary groups have already contacted to agree the request to give more time for amendments, which ends on March 27. However, the table also apply for a further extension of the moratorium until the law is passed, so that would last until June or July, thereby enabling more parliamentary sessions.

    This slowdown of the parliamentary debate of the law not only participated opposition groups-PP and NC-but also those who support the Government, ie CC and PSC. Socialists and nationalists openly expressed their disagreement with some of the precepts of the law and have announced their intention to modify certain aspects of it. For this reason, all groups have joined together to request more time and have dry braking of the Executive desires to shelve fast rule and thus apply it as soon as possible. For now, it is estimated that the law will not be approved until at least next summer.

  23. Author

    Wading through treacle in Parliament …
    .
    This is precisely why I won’t spend time translating the draft. It’s like a sausage machine … what comes out the other end could be unrecognizable compared to what went in …

  24. What a total waste of time & money, just because the Hotel lobby blame other people for their lack of bookings, lets hope the Canarian people realize this, when their benefits are further cut due to the lack of Government money

  25. Yes, let’s hope so. Makes a bit of a mockery of the legal process though doesn’t it. All the time and money that has been wasted by not consulting with any of the key stakeholders at the beginning, refusing to do any research into the tourism market, refusing to listen to ALOTCA. Where has it got them? Absolutely nowhere. And the knock-on effect of all this uncertainty on an already depressed economy, more to the point, the effective crippling of any investment into your main economic driver – seems more like an act of sabotage, than the actions of a rational government.

  26. re Petras question about what does closing the bulidng mean……

    When I was applying for 3 stars for our place these last few years I became friendly with the technical inspector who was helping me to get the new category…… she told me that part of her job was to go around all of the existing licensed estalishments to see if they were still open and running as they should (ie reception, staff, the works) – if she found not sign of the license holder etc she marked the place as “closed” – so what they mean by closed is “closed to the general public and not open for business for tourism”.

    What is needed to upgrade? The first laws on standards for accommodation came out in 1986 and there wasn’t an update until 2010 so it would be reasonably safe to assume they won’t be doing different set of standards any time soon……. with this in mind here are some of the things these older establishments will need;

    Reception
    changing rooms / showers
    free wifi in reception
    taxi drop off point for at least one taxi and a mini bus
    disabled parking around the grounds.
    9m2 of gardens per staying guest
    2m long beds
    full length mirrors in each room
    hairdriers in each room
    price list at reception
    list of services at reception
    entertainment / recreational areas

    There’s loads more that is pretty obvious like; toilet, shower, loo roll holder, lights….

    full list here: http://sede.gobcan.es/boc/boc-a-2010-204-5659.pdf

    if there’s somethings you cannot provide they make allowances for you, for example we had a capacity of 500 beds so we’d need 9m2 of gardens for each of them = 4500m of gardens – we have around 2000m2 so they made us put in “complimentary services” so we installed a play park and outdoor exercise equipment.

    This “upgrade” is basically everything I’ve had to do to get 3 stars for Paloma Beach – took me 2 years so if i were an owner on these complexes I’d get the sole agent lined up ASAP and get to work!

  27. Thanks John, that’s helpful. I guess then as we lost our licence in 2004, we are already ‘closed’. Our complex is effectively residential, with only a few owners (not me!) renting to tourists. We may decide to re-open as touristic, but I’m not sure enough owners would be interested in doing it. I think a lot would depend on the cost of the upgrades to the complex and the increased running costs. Certainly we would not meet the requirements on parking, gardens, taxi and bus drop off and I’m concerned the wiring and water systems would also be non-compliant. It’s easy enough to say, oh the dormant touristics can get their licences back, but the reality is that many of these complexes have morphed into something completely different over the last 10-15 years. The majority of people living on our complex are long-term renters, with then a pretty even mix of own use holiday home owners and people who rent to tourists. It is therefore not so easy to suddenly become fully residential or fully touristic, we are a little bit of everything, but currently classed as a-legal, as we have no tourist licence or sole agent. To further complicate matters, around 20 percent of the apartments and all the locales on the complex have been repossessed by the banks – who knows what they would like us to do!!

  28. Author

    Yes, thanks John, that is really helpful.

  29. It’s never easy i must admit, the trouble I had convincing owners to let me even put in something as trivial as hairdriers and full length mirrors was ridiculous – and these are owners who let! The hardest part was persuading them all to do what’s best for them, it was like pulling teeth with some of them.

    Your complex sounds like its in a muddle, you need to get things moving ASAP if you want to save it .

  30. To be honest John, despite the repossessions, the complex is in the best shape it’s been in for years and many of us responsible owners have invested to improve things. We have a lot of happy residents, holiday makers and holiday home owners. But unfortunately this cannot continue as we get caught up in the new law. We will have to jump one way or the other and inevitably some people will be adversely affected.

  31. unfortunately i know which way it will go, the residents won’t want to have it as a tourist complex, the holiday let owners will want that, and the holiday home owners will probably be split in two but won’t pay towards making it touristic.

    Which spells trouble.

  32. Author

    Agreed. Unfortunately!

  33. It’s a shame because the people who bought to holiday let thought they were ok buying on a tourist complex. Only during the last 18 months has it become clear that they are operating illegally. Ironically the complex scores very highly on all the usual review sites, more highly than all the other fully legal tourist apartments in the resort. We have mainly a mature clientele of guests and residents and people actually enjoy staying where local people live, so we don’t experience the friction that can happen in other mixed complexes. It’s pretty frustrating to have to throw all this in the air and start again, but I can’t see them letting us stay as we are as there’s no way we can separate the residential from the touristic.

  34. i can see a whole bag of painful coming your way. I tried to help out on a complex in Fañabe which sounds suspiciously like yours – are the initials YP?

  35. No, we’re in Fuerteventura, so fortunately a little out of loop with the fines compared to Tenerife, but the laws apply to us equally. I am on here because hardly anyone in Fuerte even knows something is going on!! They treat anything happening in Tenerife like it’s happening on Mars and – nothing to do with them!!

  36. Oh dear! Good luck persuading everyone it’s a) true. B) applies to them, c) needs action fast

  37. Weird things are happening with my posts – I do know how to string a sentence together without random CAPS and stuff – honestly!

    Yeah, it took a year to convince our solicitor that anything was happening! Now they do believe it though, so that is something.

    I suspect it will be a nasty surprise to lots of other complexes though who are not aware at all of what is going on.

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